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Avant/Après : Le DPE de ce 24 m2 parisien était de G
La mue design et énergétique idéale d’une loge de gardien vétuste en mini-T2 par une architecte visionnaire
En acquérant un studio de 24 m² au calme dans le quartier Volontaires, cette provinciale avait un rêve : investir dans un logement parisien pour les études futures de ses deux ados, et disposer d’un investissement locatif à court terme. Nichée dans un immeuble des années 1930, cette ancienne loge de gardien, était sombre, cloisonnée, et surtout frappée d’une étiquette G, la pire note énergétique du DPE. « Une étiquette G est rédhibitoire pour la location », rappelle Céline Parisse, architecte HMONP appelée à la rescousse via une amie commune, pour relever le défi d’une rénovation générale incluant une refonte spatiale et esthétique ainsi qu’une remise aux normes énergétiques. En six mois, celle-ci a mué ce lieu en un mini-T2 lumineux, harmonieux et thermiquement efficace grâce à son expertise architecturale et ses visions claires.
Avant. Au rez-de-chaussée d’un immeuble XIXᵉ en pierres du 15ᵉ arrondissement de Paris, le studio de 24 m² était de toute évidence une ancienne loge de gardien. « Passé la porte de l’immeuble, son entrée se situait tout de suite sur la gauche entre les deux portes du sas », indique l’architecte Céline Parisse.
La petite surface bénéficiait d’une intéressante position traversante, s’ouvrant à la fois sur une cour intérieure calme et sur une rue dégagée par une fenêtre à quatre vantaux. Mais son plan, avec la cuisine et la salle de bains cloisonnées, condamnait de précieux mètres carrés. « L’idée était de muer ce studio en mini deux-pièces, en créant un vrai espace nuit pour ne pas plier son lit chaque matin, ce qui est quand même beaucoup plus pratique pour un étudiant », expose d’emblée la professionnelle.
Le plan qu’elle a proposé a été validé par la propriétaire après une seule visite. Modèle d’optimisation, il transforme l’ancienne cuisine en coin nuit, lequel forme une suite intime avec la salle de bains, désormais ouverte par une porte à galandage. Dans le séjour, une grande cuisine tout équipée s’invite face à la fenêtre côté rue. Un bureau double sert aussi de table à manger, tandis qu’un vaste placard, utilisant un ancien local technique de la salle de bains, s’ouvre dans le séjour.
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La petite surface bénéficiait d’une intéressante position traversante, s’ouvrant à la fois sur une cour intérieure calme et sur une rue dégagée par une fenêtre à quatre vantaux. Mais son plan, avec la cuisine et la salle de bains cloisonnées, condamnait de précieux mètres carrés. « L’idée était de muer ce studio en mini deux-pièces, en créant un vrai espace nuit pour ne pas plier son lit chaque matin, ce qui est quand même beaucoup plus pratique pour un étudiant », expose d’emblée la professionnelle.
Le plan qu’elle a proposé a été validé par la propriétaire après une seule visite. Modèle d’optimisation, il transforme l’ancienne cuisine en coin nuit, lequel forme une suite intime avec la salle de bains, désormais ouverte par une porte à galandage. Dans le séjour, une grande cuisine tout équipée s’invite face à la fenêtre côté rue. Un bureau double sert aussi de table à manger, tandis qu’un vaste placard, utilisant un ancien local technique de la salle de bains, s’ouvre dans le séjour.
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Après. Toutefois, le gros point noir de la petite surface était son état de passoire thermique. Son positionnement entre trois parois extérieures (cour, rue, pignon) et le hall de l’immeuble entretenait un froid glacial en ce mois de janvier 2024 où Céline a découvert l’appartement et qui révélait la priorité d’une rénovation énergétique. « Passer en D était crucial pour pouvoir louer et anticiper les normes futures et cela faisait partie du cahier des charges de la propriétaire », affirme-t-elle.
Cette architecte formée aux questions thermiques a donc piloté un audit énergétique et orienté le bureau d’études pour écarter des solutions inadaptées. « Une pompe à chaleur est régulièrement préconisée par les experts car elle rapporte beaucoup de points pour le DPE mais elle est quasi impossible à installer en collectif parisien car sa bruyante unité extérieure est souvent interdite par la copro. En outre, cela n’aurait eu aucun sens ici car on est raccordé au chauffage central et à l’eau chaude de l’immeuble », explique-t-elle.
Les choix qu’elle a réalisés sont pragmatiques, à l’instar de l’isolation de tous les murs en laine de verre de 12 centimètres pour le rapport qualité/prix, le remplacement des fenêtres bois à l’identique par des modèles doubles vitrages, la pose de la VMC pour la ventilation et la réfection de la chape pour un léger gain thermique. « Nous sommes passés en D grâce à ces bonnes pratiques, mais cela a engendré un surcoût de l’ordre de 20 à 30 % par rapport à une rénovation générale classique », déplore-t-elle néanmoins. Quant à solliciter les aides d’État destinées à donner un coup de pouce aux propriétaires sur ce type de rénovations énergétiques, il n’en a pas été question. « Tout le monde est censé pouvoir y faire appel car elles ne sont pas conditionnées par un plafond de ressources, même s’il y a des paliers en fonction des revenus. Mais pour les tranches supérieures – soit celles qui investissent généralement dans les biens de location –, ces aides ne sont pas valables car l’instruction du dossier est si lente qu’attendre six mois à un an coûte plus cher en loyers perdus. Cette mesure s’adresse donc davantage aux propriétaires occupants, ceux qui peuvent patienter », estime Céline.
La rénovation énergétique performante n’est plus une option
Cette architecte formée aux questions thermiques a donc piloté un audit énergétique et orienté le bureau d’études pour écarter des solutions inadaptées. « Une pompe à chaleur est régulièrement préconisée par les experts car elle rapporte beaucoup de points pour le DPE mais elle est quasi impossible à installer en collectif parisien car sa bruyante unité extérieure est souvent interdite par la copro. En outre, cela n’aurait eu aucun sens ici car on est raccordé au chauffage central et à l’eau chaude de l’immeuble », explique-t-elle.
Les choix qu’elle a réalisés sont pragmatiques, à l’instar de l’isolation de tous les murs en laine de verre de 12 centimètres pour le rapport qualité/prix, le remplacement des fenêtres bois à l’identique par des modèles doubles vitrages, la pose de la VMC pour la ventilation et la réfection de la chape pour un léger gain thermique. « Nous sommes passés en D grâce à ces bonnes pratiques, mais cela a engendré un surcoût de l’ordre de 20 à 30 % par rapport à une rénovation générale classique », déplore-t-elle néanmoins. Quant à solliciter les aides d’État destinées à donner un coup de pouce aux propriétaires sur ce type de rénovations énergétiques, il n’en a pas été question. « Tout le monde est censé pouvoir y faire appel car elles ne sont pas conditionnées par un plafond de ressources, même s’il y a des paliers en fonction des revenus. Mais pour les tranches supérieures – soit celles qui investissent généralement dans les biens de location –, ces aides ne sont pas valables car l’instruction du dossier est si lente qu’attendre six mois à un an coûte plus cher en loyers perdus. Cette mesure s’adresse donc davantage aux propriétaires occupants, ceux qui peuvent patienter », estime Céline.
La rénovation énergétique performante n’est plus une option
Photo Avant
Avant. En entrant dans la pièce de vie avant travaux, on apercevait à gauche les portes de la salle de bains et de la cuisine. Ces deux zones, cloisonnées, réduisaient fortement la sensation d’espace dans cette petite surface de 24 m² dont la pièce de vie était recouverte de parquet ancien.
Après. Le séjour, bien que compact, a été pensé pour maximiser le confort. Le canapé fait face à la grande fenêtre côté rue, offrant une vue dégagée sur la verdure et un bout de ciel, un luxe à privilégier dans un rez-de-chaussée. À droite du canapé, la porte de la chambre a été supprimée au profit d’une demi-arche plus design et remplacée par un rideau, ce qui permet d’allonger les perspectives en le laissant ouvert et de bénéficier d’une lumière traversante. Sur sa gauche du canapé, la penderie, accessible par une ouverture en arche symétrique, dissimule le tableau électrique, un espace pour aspirateur et des tringles.
L’utilisation d’un carrelage clair sur l’ensemble du sol de la petite surface, à la place du parquet existant, a permis de créer une continuité visuelle qui agrandit l’espace. Malgré l’espace réduit, le séjour reste fonctionnel, même s’il y aurait eu la possibilité de décaler un peu la porte de la chambre pour intégrer un canapé plus grand. « La cloison en mâchefer était devenue porteuse avec le temps dans cet immeuble de six étages et la propriétaire n’a pas voulu que l’on y touche », justifie Céline, qui a étudié tous les plans possibles avec force rendus 3D lors de la phase de conception étalée sur 3 mois.
L’utilisation d’un carrelage clair sur l’ensemble du sol de la petite surface, à la place du parquet existant, a permis de créer une continuité visuelle qui agrandit l’espace. Malgré l’espace réduit, le séjour reste fonctionnel, même s’il y aurait eu la possibilité de décaler un peu la porte de la chambre pour intégrer un canapé plus grand. « La cloison en mâchefer était devenue porteuse avec le temps dans cet immeuble de six étages et la propriétaire n’a pas voulu que l’on y touche », justifie Céline, qui a étudié tous les plans possibles avec force rendus 3D lors de la phase de conception étalée sur 3 mois.
Photo Avant
Avant. Autre visuel de la pièce de vie avant travaux du côté de la fenêtre à quatre vantaux donnant sur rue.
Après. Idéalement positionné en pleine lumière, sous la grande fenêtre à quatre vantaux, le bureau (1,8 × 0,6 mètre) est un élément central de l’optimisation spatiale. Réalisé en stratifié chêne Casella (Egger, 28 millimètres, finition HPL), il joue le rôle d’espace de travail pour un à deux étudiants ainsi que de table à manger, et plan d’appoint pour la cuisine adjacente. En outre, ce joli meuble en bois à la veinure rustique fait bien son travail pour réchauffer l’espace.
Le sol en carrelage grand format proche d’une pierre calcaire naturelle (Marazzi Cementum ASH) a été choisi pour sa clarté et sa qualité. « Le parquet d’origine assombrissait beaucoup, et dans un rez-de-chaussée où l’on entre directement depuis la rue, le carrelage est plus facile à entretenir et plus pérenne. C’est une question qui a été mûrement réfléchie », insiste Céline.
9 erreurs à éviter dans un studio
9 erreurs à éviter dans un studio
Photo Avant
Avant. Voici le dernier côté de la pièce de vie avant travaux donnant en face de la porte d’entrée.
Après. La cuisine, aussi efficace qu’esthétique, est d’une grande taille (3 mètres linéaires) pour un logement de 24 m². Construite avec des caissons Ikea pour limiter les coûts, elle arbore des portes sur mesure laquées vert sauge (RAL 6021), en harmonie avec la palette naturelle choisie par la propriétaire. « La maîtresse d’ouvrage souhaitait un décor pérenne et une harmonie globale, ce qui est une bonne idée dans un petit espace. On a misé sur le vert, une couleur qu’elle apprécie, et nous sommes partis sur l’idée d’une bulle de nature dans la ville », décrypte Céline.
L’esthétique globale s’articule en effet autour d’une palette végétale (blanc, vert et bois), idéalement rehaussés de détails graphiques comme le plan de travail en terrazzo, les appliques laitonnées ou les prises rondes Legrand Dooxie. Les murs, ont été peints en blanc cassé (Dulux Valentine, RAL 9001, finition mate), pour éviter la froideur du blanc pur tout en réchauffant l’atmosphère et en maximisant la réflexion lumineuse dans ce rez-de-chaussée peu éclairé.
L’esthétique globale s’articule en effet autour d’une palette végétale (blanc, vert et bois), idéalement rehaussés de détails graphiques comme le plan de travail en terrazzo, les appliques laitonnées ou les prises rondes Legrand Dooxie. Les murs, ont été peints en blanc cassé (Dulux Valentine, RAL 9001, finition mate), pour éviter la froideur du blanc pur tout en réchauffant l’atmosphère et en maximisant la réflexion lumineuse dans ce rez-de-chaussée peu éclairé.
Entièrement équipée, la cuisine comprend une machine à laver séchante encastrée sous le réfrigérateur, un évier avec logement poubelle, un lave-vaisselle, des plaques de cuisson et un four, un micro-ondes encastré et une hotte aspirante de qualité. « La propriétaire souhaitait retrouver toutes les fonctions d’un grand logement », insiste la pro.
Plus d’idées pour utiliser le vert en cuisine
Plus d’idées pour utiliser le vert en cuisine
Le plan de travail et la crédence en carreaux de terrazzo vert Frammento Macro Verde, sont une astuce budget mise en avant par la professionnelle. « C’est un matériau plus durable qu’un plan en bois ou un stratifié qui risquent de gondoler avec l’eau dans le temps et beaucoup moins cher que du quartz. Pour un joli fini sur la tranche, nous l’avons souligné par un profil métallique blanc. »
Photo Avant
Avant. La cuisine fermée était sommairement aménagée et démodée.
Après. La cuisine est devenue un un coin nuit de 5,3 m² (2,35 × 2,15 mètres) ouvert par l’arche élégante que nous avons déjà visualisée. Question design, c’est une véritable bulle de sérénité grâce à sa tête de lit qui forme une niche peinte en vert sauge (Le Philanthrope chez Ressource) contrastant avec des couleurs claires.
Photo Avant
Avant. Autre vue de l’ancienne cuisine
Après. Bien éclairée par sa fenêtre propre donnant sur une cour calme, cette toute petite chambre est très fonctionnelle. Elle accueille un lit double de 1,4 × 2 mètres encadré par une tête de lit façon lit pont réalisée à base de caissons Ikea.
L’architecte a travaillé à ce que rien ne manque pour rendre ce petit espace aussi pratique qu’accueillant, en y intégrant des étagères pour poser des livres, des prises et des liseuses (appliques Faro).
Photo Avant
Avant. Distribuée par la chambre, la salle de bains avant travaux comprenait une baignoire sabot, des WC posables démodés, un lavabo sur pied en faïence et le tout carrelé en basiques carreaux 20×20 blancs. Précisons également qu’un placard technique de grande taille s’ouvrait juste à gauche des toilettes (voir porte). Tout était à changer !
Après. Cette salle de bains, désormais ouverte sur la chambre par une porte coulissante à galandage, a été entièrement repensée autour d’une douche spacieuse (1 × 0,70 mètre), d’un WC compact Roca et d’un meuble vasque qui optimise l’espace.
Après plusieurs études, Céline Parisse a décidé de ne pas agrandir la salle de bains, en réutilisant un placard existant. « Il contenait des arrivées d’eau et le tableau électrique et, bien que nous ayons étudié le déplacement de la douche à cet endroit, il ne laissait pas assez de place pour qu’elle soit confortable », justifie-t-elle. C’est pourquoi le placard est devenu un dressing ouvert sur le séjour.
Après plusieurs études, Céline Parisse a décidé de ne pas agrandir la salle de bains, en réutilisant un placard existant. « Il contenait des arrivées d’eau et le tableau électrique et, bien que nous ayons étudié le déplacement de la douche à cet endroit, il ne laissait pas assez de place pour qu’elle soit confortable », justifie-t-elle. C’est pourquoi le placard est devenu un dressing ouvert sur le séjour.
Question design, cette salle de bains où domine le vert, le blanc et le bois prolonge l’ambiance « bulle de nature » développée dans les autres espaces. Les carreaux verts Lume Forest et le terrazzo Frammento Macro Verde, utilisés pour la crédence, le plan de travail et les parois de la douche, créent une belle harmonie. Une niche, récupérée dans l’ancien passage de porte du placard technique, offre un rangement pratique, tandis que des appliques en laiton Zangra ajoutent une touche élégante. « L’idée était de rendre cet espace réduit à la fois fonctionnel et agréable, avec des matériaux durables et une esthétique soignée », conclut Céline.
Pour finir, évoquons la satisfaction de la propriétaire à travers l’avis laissé sur le profil Houzz de l’architecte Céline Parisse où elle loue une belle réussite et son professionnalisme : « Travailler avec un architecte et avec Céline en particulier, est une vraie valeur ajoutée. Elle a réussi à transformer nos idées de manière structurée tout en respectant les contraintes légales et techniques. /…./ Belle réussite, nous recommandons vivement cette architecte ! ».
De son côté, la professionnelle souhaite décrypter le budget de 66 000 €, hors honoraires, soit 2 750 €/m² pour 24 m² car, selon elle, ce tarif élevé reflète parfaitement les réalités du marché parisien de la rénovation en 2025. « Les maîtres d’ouvrage ont encore en tête un budget autour de 1 000 €/m², mais cela n’est pas crédible, surtout pour les petites surfaces. En réalité, le coût des rénovations est inversement proportionnel à la taille des projets : les petites surfaces coûtent souvent plus cher au m², car elles incluent obligatoirement les pièces techniques de base, comme la cuisine et la salle de bains, qui sont les plus coûteuses. À l’inverse, le prix au m² diminue pour les grandes surfaces de rénovation », explique-t-elle.
Pour une rénovation classique utilisant des matériaux de qualité, il faudra compter environ le double, et avec la prise en compte des aspects énergétiques, comme ici, il est fréquent que la facture avoisine les 3 000 €/m². En ajoutant les honoraires, qui se chiffrent autour de 10 % du prix hors taxes des travaux, la facture pourra sembler impressionnante. « Ces investissements garantissent un bien attrayant, économe en énergie et durable, conforme aux normes futures. C’est un investissement judicieux pour l’avenir », insiste l’architecte Céline Parisse, déplorant toutefois que nombreux seront ceux à ne pouvoir se le permettre.
ET VOUS ?
Que pensez-vous de cette rénovation ?
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De son côté, la professionnelle souhaite décrypter le budget de 66 000 €, hors honoraires, soit 2 750 €/m² pour 24 m² car, selon elle, ce tarif élevé reflète parfaitement les réalités du marché parisien de la rénovation en 2025. « Les maîtres d’ouvrage ont encore en tête un budget autour de 1 000 €/m², mais cela n’est pas crédible, surtout pour les petites surfaces. En réalité, le coût des rénovations est inversement proportionnel à la taille des projets : les petites surfaces coûtent souvent plus cher au m², car elles incluent obligatoirement les pièces techniques de base, comme la cuisine et la salle de bains, qui sont les plus coûteuses. À l’inverse, le prix au m² diminue pour les grandes surfaces de rénovation », explique-t-elle.
Pour une rénovation classique utilisant des matériaux de qualité, il faudra compter environ le double, et avec la prise en compte des aspects énergétiques, comme ici, il est fréquent que la facture avoisine les 3 000 €/m². En ajoutant les honoraires, qui se chiffrent autour de 10 % du prix hors taxes des travaux, la facture pourra sembler impressionnante. « Ces investissements garantissent un bien attrayant, économe en énergie et durable, conforme aux normes futures. C’est un investissement judicieux pour l’avenir », insiste l’architecte Céline Parisse, déplorant toutefois que nombreux seront ceux à ne pouvoir se le permettre.
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Qui vit ici ? Un locataire étudiant, futur pied-à-terre pour les enfants de la propriétaire
Emplacement : Paris 15ᵉ, quartier Volontaires
Superficie : 24 m²
Livraison : 2024 après 3 mois d’études et 3 mois de chantier
Architecte : Céline Parisse (architecte HMONP, habilitée à la maîtrise d’œuvre en son nom propre, ex-DPLG)
Entreprise générale : Atelier GMC
Budget : 66 000 € (hors honoraires) soit 2 750 euros/ m²
Photos : Ina Malec-Dorfin