Nouvelle donne pour la surélévation des bâtiments en zone urbaine
Dans le cadre de Batimat, un architecte décrypte le nouveau modèle technico-économique de la surélévation en ville
En zone urbaine, dans un contexte de densification de l’habitat et compte tenu des incitations pour accroître l’efficacité énergétique des bâtiments, une solution vertueuse fait florès : la surélévation des immeubles. Didier Mignery, architecte chez Zoomfactor, a créé en 2017 à Paris le bureau d’études Upfactor spécialisé sur ce créneau. Fort de son expérience, il décrypte l’engouement actuel pour la surélévation, en particulier en vue de financer la rénovation énergétique d’un immeuble.
Quel contexte favorise le recours aux surélévations d’immeubles ?
Les surélévations d’immeubles se multiplient dans les grandes agglomérations, en particulier à Paris, où les logements font défaut.
Ce contexte n’est pas nouveau : il s’agit de la troisième grande vague de surélévation dans l’histoire des métropoles françaises. Au XIXᵉ siècle, l’invention de l’ascenseur a tiré la ville vers le haut. Début XXᵉ, un règlement d’urbanisme très favorable a permis aux toits parisiens de s’élever encore davantage. Un siècle après, la loi s’est à nouveau assouplie, offrant un cadre privilégié à la surélévation en ville.
Les surélévations d’immeubles se multiplient dans les grandes agglomérations, en particulier à Paris, où les logements font défaut.
Ce contexte n’est pas nouveau : il s’agit de la troisième grande vague de surélévation dans l’histoire des métropoles françaises. Au XIXᵉ siècle, l’invention de l’ascenseur a tiré la ville vers le haut. Début XXᵉ, un règlement d’urbanisme très favorable a permis aux toits parisiens de s’élever encore davantage. Un siècle après, la loi s’est à nouveau assouplie, offrant un cadre privilégié à la surélévation en ville.
Qu’est-ce qui a changé dans la loi ?
En mars 2014, la loi Alur a supprimé le COS (le Coefficient d’Occupation des Sols) qui limitait la constructibilité des parcelles. Elle a également modifié dans les copropriétés les règles de vote pour faire accepter un projet de surélévation. Là où il fallait obtenir la majorité des deux tiers, une majorité simple suffit aujourd’hui et les occupants du dernier étage qui avaient un droit de veto ont désormais un droit de priorité.
En parallèle de la loi Alur, la loi Duflot n° 2014-366 du 24 mars 2014 permet de déroger à certaines règles d’urbanisme (PLU) pour favoriser la création de logements dans les secteurs denses.
Ces deux assouplissements offrent aujourd’hui un contexte idéal pour surélever les immeubles.
En mars 2014, la loi Alur a supprimé le COS (le Coefficient d’Occupation des Sols) qui limitait la constructibilité des parcelles. Elle a également modifié dans les copropriétés les règles de vote pour faire accepter un projet de surélévation. Là où il fallait obtenir la majorité des deux tiers, une majorité simple suffit aujourd’hui et les occupants du dernier étage qui avaient un droit de veto ont désormais un droit de priorité.
En parallèle de la loi Alur, la loi Duflot n° 2014-366 du 24 mars 2014 permet de déroger à certaines règles d’urbanisme (PLU) pour favoriser la création de logements dans les secteurs denses.
Ces deux assouplissements offrent aujourd’hui un contexte idéal pour surélever les immeubles.
Pourquoi les copropriétés sont-elles tentées d’avoir recours à la surélévation ?
L’État cherche à favoriser l’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments existants : on parle de « transition énergétique pour la croissance verte ». L’objectif est de réduire de 38 % leur consommation d’énergie entre 2007 et 2020 (source : Agence nationale de l’habitat). Les immeubles n’ont pas encore l’obligation de s’y conformer sauf, depuis le 1er janvier 2017, en cas de « travaux embarqués » : si des travaux de toiture ou de façades sont prévus, des normes d’isolation sont à respecter. La plupart du temps on reste sur de l’incitation, mais les travaux d’amélioration énergétiques deviendront sans doute obligatoires dans les prochaines années.
Or la réfection de la toiture, le changement des installations de chauffage, l’isolation des combles ou par l’extérieur sont des travaux onéreux. Les copropriétaires, conscients des économies d’énergie que ces travaux pourraient permettre, y sont favorables, mais en 2011, l’Anah estimait que 15,5 % des copropriétés en France étaient en difficulté.
L’État cherche à favoriser l’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments existants : on parle de « transition énergétique pour la croissance verte ». L’objectif est de réduire de 38 % leur consommation d’énergie entre 2007 et 2020 (source : Agence nationale de l’habitat). Les immeubles n’ont pas encore l’obligation de s’y conformer sauf, depuis le 1er janvier 2017, en cas de « travaux embarqués » : si des travaux de toiture ou de façades sont prévus, des normes d’isolation sont à respecter. La plupart du temps on reste sur de l’incitation, mais les travaux d’amélioration énergétiques deviendront sans doute obligatoires dans les prochaines années.
Or la réfection de la toiture, le changement des installations de chauffage, l’isolation des combles ou par l’extérieur sont des travaux onéreux. Les copropriétaires, conscients des économies d’énergie que ces travaux pourraient permettre, y sont favorables, mais en 2011, l’Anah estimait que 15,5 % des copropriétés en France étaient en difficulté.
C’est là qu’entre en scène la surélévation des immeubles comme modèle économique, car le contexte de loi favorable permet un montage financier intéressant : les copropriétaires vendent leur toit pour surélever leur immeuble afin de récupérer les fonds nécessaires à leurs travaux. Les promoteurs ayant acheté le toit font construire et vendent les appartements. La vente du toit permet de financer tout ou partie des travaux réalisés sur la copropriété. De surcroît, l’augmentation du nombre de propriétaires et de millièmes réduit mathématiquement les charges. Tout le monde est gagnant dans ce système.
En quoi estimez-vous que la surélévation est également « vertueuse » pour la ville ?
Ce genre de projet est encore marginal et il peut inquiéter les copropriétaires. Il faut que les nouvelles idées fassent leur chemin. En tant qu’architecte, les questions de densification urbaine m’ont toujours intéressé. J’ai une idée vertueuse de la ville et de la densité. Les projets de surélévation ajoutent une superficie de 200 m² en moyenne aux immeubles, ce qui est faible à l’échelle d’une ville, tout en apportant une vraie action pour les copropriétaires en les aidant à financer leurs travaux. Par la surélévation, nous nous engageons pour une densification harmonieuse et peu envahissante, car en réalité, elle intervient par toutes petites touches dans le paysage urbain existant.
Ce genre de projet est encore marginal et il peut inquiéter les copropriétaires. Il faut que les nouvelles idées fassent leur chemin. En tant qu’architecte, les questions de densification urbaine m’ont toujours intéressé. J’ai une idée vertueuse de la ville et de la densité. Les projets de surélévation ajoutent une superficie de 200 m² en moyenne aux immeubles, ce qui est faible à l’échelle d’une ville, tout en apportant une vraie action pour les copropriétaires en les aidant à financer leurs travaux. Par la surélévation, nous nous engageons pour une densification harmonieuse et peu envahissante, car en réalité, elle intervient par toutes petites touches dans le paysage urbain existant.
Concrètement, quelles sont les étapes d’un tel projet ?
Récemment, une copropriété rue des Pyrénées à Paris est venue nous rencontrer. La problématique des copropriétaires était de trouver 140 000 euros pour faire rénover la toiture de l’immeuble ainsi que le plancher des caves qui s’effondrait. Nous leur avons proposé un service clé en main de l’étude de faisabilité à l’accompagnement de la copropriété en passant par le dépôt du permis de construire, l’achat du toit par des promoteurs et la réalisation des travaux. En l’occurrence, il était possible de rehausser de deux étages pour un bénéfice de 180 m². Upfactor assiste la surélévation, tandis que Zoomfactor s’occupera de la prise en charge architecturale qui se fait toujours sur mesure, en harmonie avec l’existant.
Récemment, une copropriété rue des Pyrénées à Paris est venue nous rencontrer. La problématique des copropriétaires était de trouver 140 000 euros pour faire rénover la toiture de l’immeuble ainsi que le plancher des caves qui s’effondrait. Nous leur avons proposé un service clé en main de l’étude de faisabilité à l’accompagnement de la copropriété en passant par le dépôt du permis de construire, l’achat du toit par des promoteurs et la réalisation des travaux. En l’occurrence, il était possible de rehausser de deux étages pour un bénéfice de 180 m². Upfactor assiste la surélévation, tandis que Zoomfactor s’occupera de la prise en charge architecturale qui se fait toujours sur mesure, en harmonie avec l’existant.
La plupart du temps, il faut 24 à 36 mois pour que de tels projets de surélévation aboutissent, en raison de leur complexité. Et seulement 20 % des projets lancés voient le jour, car les zones d’habitation protégées en matière d’architecture par les Bâtiments de France sont légions. Par notre démarche, nous nous sommes donné les moyens de pouvoir faire compter la surélévation comme une solution réelle et vertueuse de densification urbaine.
ET VOUS ?
Que pensez-vous des surélévations d’immeubles ?
Découvrez plus de guides d’architecture et de solutions pour augmenter la surface habitable de votre foyer
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La base de la demande repose sur le manque de logements dans les zones urbaines. Nous avons plusieurs types de clients. Les propriétaires d’une maison qui souhaitent s’étendre restent la majorité de notre clientèle. Dans les immeubles, les copropriétaires du dernier étage recourent également à cette solution pour agrandir leur logement. Nous accueillons aussi les propriétaires d’immeubles entiers qui souhaitent surélever pour faire valoriser leur patrimoine. Ou encore des promoteurs et bailleurs sociaux nous sollicitent à titre de conseil, pour que nous calculions le potentiel constructible en surélévation.
Mais aujourd’hui une nouvelle raison pousse les copropriétaires d’immeubles à frapper à notre porte, parfois représentés par leur syndic : le financement des travaux de copropriété. Le plus souvent la vente de leur toit rend possible une rénovation énergétique.