Développement durable
Pourquoi faire un diagnostic de performance énergétique ?
Le nouveau DPE se généralise et, avec lui, la pression sur les passoires thermiques s'accentue
Au même titre que la surface Carrez, l’état des risques naturels, le constat des risques d’exposition au plomb (crep), le diagnostic amiante, le diagnostic termites et insectes xylophages ou l’état intérieur d’électricité et de gaz, le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait partie des formalités obligatoires, en cas de vente immobilière en France métropolitaine. Réformé en 2021, il devient plus contraignant, en particulier dans le cadre locatif.
Quelles évolutions pour le DPE ?
- Le DPE indique la classe énergétique du logement. Les étiquettes énergie du DPE de 2016 ne mentionnaient que les dépenses d’énergie primaire. Les nouveaux seuils évaluent les dépenses d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. À partir de ces « doubles seuils », un logement recevra son classement énergétique de A à G en fonction de la plus mauvaise performance des deux indicateurs.
- Le DPE donne une estimation des coûts annuels d’énergie du logement. On a reproché au DPE de 2006 l’imprécision de sa méthodologie de calcul fondée sur la date de construction et les factures d’énergie du logement. Le nouveau DPE a unifié la méthode de calcul des dépenses énergétiques. Elles sont calculées dorénavant sur les caractéristiques physiques du logement (qualité du bâti, de l’isolation, type de fenêtre ou de chauffage) pour une fourchette qui se veut plus fiable. « Nous disposons de logiciels dédiés d’aide au calcul. L’échelle de performances est plus sévère qu’avant, en particulier si les logements sont anciens, petits, en grande agglomération, mais les résultats sont cohérents. Il est important néanmoins que les particuliers fournissent les documents en leur possession pour affiner les résultats, comme le type et la facture de l’isolant par exemple. C’est dans leur intérêt, car plus on est précis et meilleure sera l’étiquette énergie », conseille Bertrand Salama, diagnostiqueur immobilier (D-Mesures Diagnostics immobiliers Paris 16ᵉ).
- Le DPE donne de nouvelles informations. Le nouveau DPE est un document technique plus complet qui contient également des informations sur le confort d’été d’un logement, la ventilation, la qualité de l’isolation ou encore la répartition des déperditions thermiques. Il comprend également des recommandations en ce qui concerne les travaux de rénovation à entreprendre (travaux prioritaires et travaux permettant d’aller vers un logement performant) et en estime le coût.
Le point 2023 sur les aides pour la rénovation énergétique
- Le DPE est opposable. C’est la grande nouveauté du nouveau DPE de 2021. Conformément à la loi ELAN votée en 2018, il est devenu juridiquement opposable, comme les diagnostics relatifs à l’état des installations électriques ou la présence d’amiante ou de plomb. La responsabilité du vendeur, du bailleur, de l’agent immobilier ou du notaire peut être engagée si le DPE n’est pas transmis volontairement ou que l’annonce contient de fausses informations. Acquéreurs ou locataires peuvent alors saisir le tribunal pour faire annuler la vente ou la location et obtenir le versement de dommages-intérêts. Le vendeur ou le bailleur pouvant être de leur côté sanctionnés pénalement.
Le DPE est-il obligatoire ?
Depuis la loi du 14 juillet 2010, le DPE est déjà un bilan obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière ou dans le cadre d’une mise en location. Le diagnostic de performance énergétique est le seul diagnostic obligatoire à effectuer avant la vente ou location d’un bien, suffisamment en avance afin qu’il soit transmis à l’agence et puisse alimenter les données légales à mentionner dans l’annonce. Depuis le 1er janvier 2022, les annonces immobilières doivent en effet mentionner l’étiquette énergie et le montant des dépenses théoriques du logement. Le DPE sera remis à un futur acquéreur lors de la première visite du bien, puis joint au compromis de vente.
Depuis la loi du 14 juillet 2010, le DPE est déjà un bilan obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière ou dans le cadre d’une mise en location. Le diagnostic de performance énergétique est le seul diagnostic obligatoire à effectuer avant la vente ou location d’un bien, suffisamment en avance afin qu’il soit transmis à l’agence et puisse alimenter les données légales à mentionner dans l’annonce. Depuis le 1er janvier 2022, les annonces immobilières doivent en effet mentionner l’étiquette énergie et le montant des dépenses théoriques du logement. Le DPE sera remis à un futur acquéreur lors de la première visite du bien, puis joint au compromis de vente.
Notez que, à partir du 1er avril 2023, un audit énergétique sera lui aussi obligatoire en cas de vente d’une maison individuelle classée D, E, F ou G au DPE, ayant une consommation énergétique primaire d’au minimum 331 kilowattheures par m² et par an. « Il s’agit d’un DPE plus poussé où des solutions seront préconisées et chiffrées pour régler les désordres mis en exergue par l’audit », explique Bertrand Salama.
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En copropriété, pour la vente d’un appartement, un DPE du bâtiment complet pourra être fourni. Pour les copropriétaires qui le souhaitent, un DPE individuel sera joint afin de faire valoir les travaux de performance énergétique qui auraient déjà été réalisés dans leur lot. « Dans le cadre d’une vente d’appartement, je conseille de réaliser directement le DPE du bien. Récupérer certaines informations de la part du syndic, notamment en ce qui concerne les chaudières collectives, peut s’avérer compliqué », partage Bertrand Salama.
Quelles sont les obligations des propriétaires bailleurs ?
Réaliser un DPE sera également obligatoire si vous êtes propriétaire bailleur, concerné par ce calendrier :
Réaliser un DPE sera également obligatoire si vous êtes propriétaire bailleur, concerné par ce calendrier :
- depuis le 25 août 2022, il est interdit d’augmenter les loyers pour la location ou la remise en location des logements classés F ou G au DPE,
- en 2023, il sera interdit de mettre en location des biens dépassant une consommation de plus de 450 kWh ep/m² an (soit les plus énergivores de tous au DPE),
- en 2025, l’interdiction de mise en location concernera les biens classés G.
- en 2028, l’interdiction concernera les biens classés F.
Par qui faire faire le DPE ?
Pour faire réaliser le DPE, il est nécessaire de faire appel à un diagnostiqueur. Ce professionnel indépendant dispose depuis le 1er novembre 2007 d’une certification délivrée par le Comité français d’accréditation (Cofrac). « À la suite d’une formation et d’une certification, nous sommes habilités à réaliser des DPE. Nous devons nous inscrire auprès de l’Ademe qui nous délivre un numéro indispensable pour enregistrer les DPE. L’identité de votre diagnostiqueur et de celui qui a enregistré le DPE doivent correspondre », conseille Bertrand Salama.
Le gouvernement met à disposition cet annuaire de recherche de professionnels certifiés : http://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action
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Pour faire réaliser le DPE, il est nécessaire de faire appel à un diagnostiqueur. Ce professionnel indépendant dispose depuis le 1er novembre 2007 d’une certification délivrée par le Comité français d’accréditation (Cofrac). « À la suite d’une formation et d’une certification, nous sommes habilités à réaliser des DPE. Nous devons nous inscrire auprès de l’Ademe qui nous délivre un numéro indispensable pour enregistrer les DPE. L’identité de votre diagnostiqueur et de celui qui a enregistré le DPE doivent correspondre », conseille Bertrand Salama.
Le gouvernement met à disposition cet annuaire de recherche de professionnels certifiés : http://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action
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Combien coûte un DPE ?
Le tarif du DPE n’est pas réglementé et il pourra donc varier d’un professionnel à un autre. Les coûts pratiqués varient en fonction de la localisation, de l’année de construction et du nombre de pièces d’un logement à évaluer. Selon l’Ademe (2018), la réalisation d’un DPE est généralement comprise entre 100 € et 250 €. « Avant d’intervenir, le professionnel a obligation de vous envoyer un ordre de mission avec un devis. Vous pourrez ainsi choisir de manière éclairée entre plusieurs professionnels. Ce qui est certain, c’est que le nouveau DPE requiert beaucoup plus de temps que le précédent et la grille tarifaire a donc monté. Le DPE nécessite de poser des questions aux clients et de se baser sur une surface habitable. Pour une maison, en principe, il n’est pas obligatoire de faire un chiffrage Carrez, mais si le particulier ne peut fournir un métrage, il faudra commencer par là », partage Geoffroy de la Tournelle, de Cube Diagnostics (Paris 15ᵉ), qui affiche des tarifs de prestations compris entre 15 et 410 euros.
En 2021, un logement de classe F ou G subissait une décote de 6 à 17 % par rapport à un logement de classe D en fonction de la tension du marché local de l’habitat, comme en faisait état une étude du Conseil supérieur du notariat*. Avec la généralisation du nouveau DPE qui avance des données plus fiables sur l’état énergétique du logement, les particuliers sont plus sensibles à ce critère qui devient un facteur de négociation. Une manière pour l’état de mettre davantage la pression sur les possesseurs de « passoires énergétiques » afin de progressivement rénover le parc des logements, responsable en France de 44 % des dépenses d’énergie et 23 % des rejets de gaz à effet de serre.
* La valeur verte des logements en 2020 – France métropolitaine (hors Corse), Notaires de France, octobre 2021.
ET VOUS ?
Avez-vous fait réaliser un DPE pour votre logements ? Que vous a-t-il appris ?
Le tarif du DPE n’est pas réglementé et il pourra donc varier d’un professionnel à un autre. Les coûts pratiqués varient en fonction de la localisation, de l’année de construction et du nombre de pièces d’un logement à évaluer. Selon l’Ademe (2018), la réalisation d’un DPE est généralement comprise entre 100 € et 250 €. « Avant d’intervenir, le professionnel a obligation de vous envoyer un ordre de mission avec un devis. Vous pourrez ainsi choisir de manière éclairée entre plusieurs professionnels. Ce qui est certain, c’est que le nouveau DPE requiert beaucoup plus de temps que le précédent et la grille tarifaire a donc monté. Le DPE nécessite de poser des questions aux clients et de se baser sur une surface habitable. Pour une maison, en principe, il n’est pas obligatoire de faire un chiffrage Carrez, mais si le particulier ne peut fournir un métrage, il faudra commencer par là », partage Geoffroy de la Tournelle, de Cube Diagnostics (Paris 15ᵉ), qui affiche des tarifs de prestations compris entre 15 et 410 euros.
En 2021, un logement de classe F ou G subissait une décote de 6 à 17 % par rapport à un logement de classe D en fonction de la tension du marché local de l’habitat, comme en faisait état une étude du Conseil supérieur du notariat*. Avec la généralisation du nouveau DPE qui avance des données plus fiables sur l’état énergétique du logement, les particuliers sont plus sensibles à ce critère qui devient un facteur de négociation. Une manière pour l’état de mettre davantage la pression sur les possesseurs de « passoires énergétiques » afin de progressivement rénover le parc des logements, responsable en France de 44 % des dépenses d’énergie et 23 % des rejets de gaz à effet de serre.
* La valeur verte des logements en 2020 – France métropolitaine (hors Corse), Notaires de France, octobre 2021.
ET VOUS ?
Avez-vous fait réaliser un DPE pour votre logements ? Que vous a-t-il appris ?
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Le DPE d’un logement ou d’un bâtiment a été créé en 2006, rendant l’étiquette énergie (classes de A à G) familière. Ce que l’on connaît moins, c’est l’état général du parc de logements en France. Sur les 29 millions de résidences principales, 6,6 % seulement d’entre elles sont en étiquettes A et B du DPE, soit peu énergivores. Les étiquettes D et E du DPE sont les plus fréquentes, avec respectivement 34 % et 24 % du parc, tandis que 17 % sont en étiquettes F et G, regroupant les habitations qualifiées de « passoires thermiques », soit 4,8 millions de logements.*
À la vue de ces résultats, le gouvernement a fait évoluer le DPE depuis le 1er juillet 2021, dans le cadre des projets de loi « climat et résilience », afin qu’il devienne un outil plus efficace pour cibler les passoires thermiques et accélérer la rénovation énergétique des logements.
*Données de septembre 2020 par le Commissariat général au développement durable – service des données et études statistiques.
État des lieux 2022 de la rénovation énergétique des bâtiments