Baunebenkosten: Über die versteckten Kosten bei Hausbau und Hauskauf
Nicht nur Grundstück und Haus kosten Geld. Hinzu kommen Baunebenkosten. Über die wichtigsten Posten vom Grundbucheintrag bis zum Baustrom
Baunebenkosten. Eigentlich denkt man bei dem Wort eher an geringe Beträge, die zusätzlich zum Hausbau und dem Kauf des Grundstückes anfallen. Nebensächliches eben, verspricht das Wort. Am Ende aber summieren sich die weiteren Kosten, darunter Grunderwerbssteuer, Erschließungskosten, Vermessung des Grundstücks und Architektenhonorare. Baunebenkosten können oftmals bis zu 20 Prozent der gesamten Baukosten ausmachen. Ein großer Posten bei Kreditaufnahme und Budgetplanung! In dieser Checkliste erklären wir, mit welchen Baunebenkosten Sie als Bauherr beim Hauskauf rechnen müssen. Und dann sind Sie gefragt: Teilen Sie in den Kommentaren Ihre Erfahrungen mit anderen Houzzern!
Eine Reihe von Baunebenkosten fallen immer an, daher lassen sich diese auch von Anfang an grob mitkalkulieren. Pauschal gesprochen sollten Bauherren aber immer noch etwas mehr Mittel einplanen, damit plötzlich anfallende Kosten vor, während oder nach dem Bau gedeckt werden können. Je nach Größe, Grundstückslage et cetera fallen die Kosten natürlich unterschiedlich aus; genannte Zahlen und Werte sollen hier nur als grobe Anhaltspunkte dienen.
Baunebenkosten, die durch den Grundstückskauf entstehen
1. Grunderwerbsteuer für Grundstückskauf
Je nach Bundesland fällt eine Grunderwerbssteuer an, die in ihrer Höhe prozentual vom Grundstückskaufpreis abhängig ist (zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, Stand 2016). Wenn man das Grundstück und Haus aus einer Hand (etwa von einem Bauträger) kauft, so wird die Grunderwerbssteuer auf das gesamte Objekt bezogen.
2. Grundbucheintrag und Notarkosten
Erst wenn eine beglaubigte Urkunde vom Notar ausgestellt wurde, kann ein Grundstück überhaupt erworben werden. Die Abwicklung dieses notariell beglaubigten Kaufvertrags ist nicht zu umgehen, da sie im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert ist. Die Kosten liegen dabei zwischen einem und zwei Prozent des Kaufpreises. Anschließend muss der neue Käufer im Grundbuch eingetragen werden, auch dafür fällt eine Eintragungsgebühr an. Diese ist in den meisten Fällen aber bereits in den Notarkosten enthalten.
1. Grunderwerbsteuer für Grundstückskauf
Je nach Bundesland fällt eine Grunderwerbssteuer an, die in ihrer Höhe prozentual vom Grundstückskaufpreis abhängig ist (zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, Stand 2016). Wenn man das Grundstück und Haus aus einer Hand (etwa von einem Bauträger) kauft, so wird die Grunderwerbssteuer auf das gesamte Objekt bezogen.
2. Grundbucheintrag und Notarkosten
Erst wenn eine beglaubigte Urkunde vom Notar ausgestellt wurde, kann ein Grundstück überhaupt erworben werden. Die Abwicklung dieses notariell beglaubigten Kaufvertrags ist nicht zu umgehen, da sie im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert ist. Die Kosten liegen dabei zwischen einem und zwei Prozent des Kaufpreises. Anschließend muss der neue Käufer im Grundbuch eingetragen werden, auch dafür fällt eine Eintragungsgebühr an. Diese ist in den meisten Fällen aber bereits in den Notarkosten enthalten.
3. Maklerprovision
Wenn man das Grundstück durch einen Makler erworben hat, fällt im Vorfeld eine Provision auf den Kaufpreis an. Sie ist meist schon im Exposé vermerkt oder im Vorfeld mit dem Makler abgesprochen. Die Höhe der Provision schwankt (auch je nach Region) zwischen 3 und 7,14 Prozent.
Wenn man das Grundstück durch einen Makler erworben hat, fällt im Vorfeld eine Provision auf den Kaufpreis an. Sie ist meist schon im Exposé vermerkt oder im Vorfeld mit dem Makler abgesprochen. Die Höhe der Provision schwankt (auch je nach Region) zwischen 3 und 7,14 Prozent.
4. Kosten für die Baugenehmigung und den Prüfstatiker
Abhängig von der Grundstückslage fallen etwa 0,2 bis 0,4 Prozent der gesamten Bausumme als Kosten für die Baugenehmigung an. Viele Faktoren nehmen Einfluss auf die Höhe, etwa das Volumen des umbauten Raumes – prüfen Sie stets die aktuelle Gebührenordnung ihrer Gemeinde. Grob gesagt rechnet man in meist mit einem Betrag zwischen 500 und 800 Euro für ein kleines Einfamilienhaus.
Hinzu kommen in diesem Zuge auch noch die Kosten für den Prüfstatiker mit etwa 1000 bis 2000 Euro.
Abhängig von der Grundstückslage fallen etwa 0,2 bis 0,4 Prozent der gesamten Bausumme als Kosten für die Baugenehmigung an. Viele Faktoren nehmen Einfluss auf die Höhe, etwa das Volumen des umbauten Raumes – prüfen Sie stets die aktuelle Gebührenordnung ihrer Gemeinde. Grob gesagt rechnet man in meist mit einem Betrag zwischen 500 und 800 Euro für ein kleines Einfamilienhaus.
Hinzu kommen in diesem Zuge auch noch die Kosten für den Prüfstatiker mit etwa 1000 bis 2000 Euro.
Baunebenkosten für die Bauvorbereitung
1. Kosten für die Vermessung
Noch vor dem Bau muss das Grundstück vermessen und ein objektbezogener Lageplan erstellt werden. Rund 2000 Euro sollten dafür mindestens einkalkuliert werden. Je nach Größe des Bauplatzes sind die Kosten höher oder niedriger.
1. Kosten für die Vermessung
Noch vor dem Bau muss das Grundstück vermessen und ein objektbezogener Lageplan erstellt werden. Rund 2000 Euro sollten dafür mindestens einkalkuliert werden. Je nach Größe des Bauplatzes sind die Kosten höher oder niedriger.
2. Kosten für ein Bodengutachten
Das Bodengutachten des zu bebauenden Grundstücks fällt ebenfalls in die Baunebenkosten, die noch vor dem Bau anfallen. So wird festgestellt, ob sich der Boden überhaupt zur Bebauung eignet. Der Gutachter führt hierfür Testbohrungen durch und erstellt ein geotechnisches Gutachten. In einigen Fällen ist dieses Gutachten jedoch schon beim Kauf eines voll erschlossenen Grundstückes erfolgt. Bei Zweifeln an der Tauglichkeit eines Grundstückes empfiehlt es sich, schon vor dem Kauf einen geotechnischen Bericht erstellen zu lassen.
Das Bodengutachten des zu bebauenden Grundstücks fällt ebenfalls in die Baunebenkosten, die noch vor dem Bau anfallen. So wird festgestellt, ob sich der Boden überhaupt zur Bebauung eignet. Der Gutachter führt hierfür Testbohrungen durch und erstellt ein geotechnisches Gutachten. In einigen Fällen ist dieses Gutachten jedoch schon beim Kauf eines voll erschlossenen Grundstückes erfolgt. Bei Zweifeln an der Tauglichkeit eines Grundstückes empfiehlt es sich, schon vor dem Kauf einen geotechnischen Bericht erstellen zu lassen.
3. Architekt und Projekthonorare
Meist wird zum Hausbau ein Architekt hinzugezogen. Damit fallen Kosten für dessen Planungsleistung prozentual zum Hausbaupreis an. Architekten rechnen nach Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ab. Meist beläuft sich ihr Honorar etwa auf 10 bis 15 Prozent der Bausumme.
Feilschen funktioniert nicht: Wie Ihr Architekt nach HOAI abrechnet
Meist wird zum Hausbau ein Architekt hinzugezogen. Damit fallen Kosten für dessen Planungsleistung prozentual zum Hausbaupreis an. Architekten rechnen nach Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ab. Meist beläuft sich ihr Honorar etwa auf 10 bis 15 Prozent der Bausumme.
Feilschen funktioniert nicht: Wie Ihr Architekt nach HOAI abrechnet
4. Baustrom und Bauwasser
Damit auf der Baustelle gearbeitet werden kann, benötigt die Baufirma Strom und Wasser. Da die entsprechenden Leitungen auf dem Grundstück meist noch fehlen, müssen bei den regionalen Strom- und Wasserbetrieben spezielle Angebote für die Versorgung eingeholt werden und z.B. ein Baustromkasten gemietet werden (oder man hat einen netten Nachbarn und erstattet ihm im Anschluss an den Bau die angefallenen Mehrkosten). Über die Bauzeit kommen hier mehrere hundert Euro Kosten zusammen.
Damit auf der Baustelle gearbeitet werden kann, benötigt die Baufirma Strom und Wasser. Da die entsprechenden Leitungen auf dem Grundstück meist noch fehlen, müssen bei den regionalen Strom- und Wasserbetrieben spezielle Angebote für die Versorgung eingeholt werden und z.B. ein Baustromkasten gemietet werden (oder man hat einen netten Nachbarn und erstattet ihm im Anschluss an den Bau die angefallenen Mehrkosten). Über die Bauzeit kommen hier mehrere hundert Euro Kosten zusammen.
5. Abriss bestehender Gebäude auf dem Grundstück
Auf manchen Grundstücken muss zunächst noch ein altes Gartenhäuschen oder manchmal sogar ein ganzes Haus abgerissen werden. Die Kosten richten sich dabei unter anderem nach der Stabilität des bestehenden Gebäudes, aber auch danach, ob es unterkellert ist oder nicht.
6. Fällung von Bäumen
Wenn auf dem erworbenen Grundstück viele Bäume stehen, müssen diese weichen, damit der Bau beginnen kann. Hierfür ist in manchen Fällen erstmal eine Genehmigung einzuholen. Das Fällen sollte einem Fachmann überlassen werden, damit es nicht zu gefährlichen Verletzungen kommt. Eventuell sind im Anschluss Ersatzpflanzungen zu leisten, die man ebenfalls zu den Baunebenkosten rechnen muss.
Finden Sie Garten- und Landschaftsbauer, die Ihnen helfen
Auf manchen Grundstücken muss zunächst noch ein altes Gartenhäuschen oder manchmal sogar ein ganzes Haus abgerissen werden. Die Kosten richten sich dabei unter anderem nach der Stabilität des bestehenden Gebäudes, aber auch danach, ob es unterkellert ist oder nicht.
6. Fällung von Bäumen
Wenn auf dem erworbenen Grundstück viele Bäume stehen, müssen diese weichen, damit der Bau beginnen kann. Hierfür ist in manchen Fällen erstmal eine Genehmigung einzuholen. Das Fällen sollte einem Fachmann überlassen werden, damit es nicht zu gefährlichen Verletzungen kommt. Eventuell sind im Anschluss Ersatzpflanzungen zu leisten, die man ebenfalls zu den Baunebenkosten rechnen muss.
Finden Sie Garten- und Landschaftsbauer, die Ihnen helfen
7. Aushub für Keller- oder Bodenplatte und Abtransport
Wer sein Haus unterkellern möchte, muss auch diese Kosten aufschlagen. Der Preis für den Aushub der Bodenplatte ist unter anderem abhängig von der Bodenbeschaffenheit und wird meist pro Kubikmeter berechnet. Der Aushub wird nicht automatisch abtransportiert oder entsorgt, das heißt, die Kosten hierfür fallen zusätzlich an – je nach Menge.
Wer sein Haus unterkellern möchte, muss auch diese Kosten aufschlagen. Der Preis für den Aushub der Bodenplatte ist unter anderem abhängig von der Bodenbeschaffenheit und wird meist pro Kubikmeter berechnet. Der Aushub wird nicht automatisch abtransportiert oder entsorgt, das heißt, die Kosten hierfür fallen zusätzlich an – je nach Menge.
8. Erschließungskosten
Damit später im Haus geduscht, gekocht und telefoniert werden kann, muss ein Grundstück vor dem Bau erschlossen werden. Die Höhe der Kosten fällt von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich aus. Darunter:
Damit später im Haus geduscht, gekocht und telefoniert werden kann, muss ein Grundstück vor dem Bau erschlossen werden. Die Höhe der Kosten fällt von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich aus. Darunter:
- Gasanschluss
- Frischwasseranschluss
- Abwasseranschluss
- Strom
- Telefon/ Internet
- Kabelfernsehen
Baunebenkosten, die in der Bauzeit entstehen
1. Versicherungen
Damit man im Fall der Fälle während der Bauzeit abgesichert ist, gibt es eine Reihe von Versicherungen, die man abschließen sollte:
Auch hier kommen ein paar hundert Euro also schnell zusammen.
1. Versicherungen
Damit man im Fall der Fälle während der Bauzeit abgesichert ist, gibt es eine Reihe von Versicherungen, die man abschließen sollte:
- Feuer-Rohbauversicherung
- Baufertigstellungsversicherung
- Bauleistungsversicherung bzw. Bauwesenversicherung
- Bauherrenhaftpflichtversicherung
- Versicherung für Bauhelfer
Auch hier kommen ein paar hundert Euro also schnell zusammen.
Einen Baubegleiter, der unter anderem durch den Bauherrenschutzbund, den TÜV oder die DEKRA angeboten wird, sollten Bauherren in jedem Fall in Anspruch nehmen. Dieser unabhängige Begleiter berät die Eigentümer bei jedem Bauschritt und warnt im Vorfeld vor möglichen Mehrkosten.
Auch vor Mängeln, die ein Laie nicht gleich sieht, kann man sich durch einen Baubegleiter schützen. Die Kosten von rund 2000 Euro sind gering, wenn man überlegt, wie teuer Bauschäden und Co. sein können.
Auch vor Mängeln, die ein Laie nicht gleich sieht, kann man sich durch einen Baubegleiter schützen. Die Kosten von rund 2000 Euro sind gering, wenn man überlegt, wie teuer Bauschäden und Co. sein können.
Individuelle Baunebenkosten nach dem Bau
1. Kosten für Terrasse und Garten
Steht das Haus, soll auch seine Umgebung schön werden. Die Kosten für Terrasse und Gartenanlage sind in den meisten Fällen nämlich vorab nicht berechnet. Wie teuer das ausfällt, ist natürlich von persönlichen Vorlieben und Wünschen abhängig. Ein Budget sollte man dafür von Beginn an einplanen, wenn man nicht ewig auf eine Baustelle vor der Tür starren möchte.
1. Kosten für Terrasse und Garten
Steht das Haus, soll auch seine Umgebung schön werden. Die Kosten für Terrasse und Gartenanlage sind in den meisten Fällen nämlich vorab nicht berechnet. Wie teuer das ausfällt, ist natürlich von persönlichen Vorlieben und Wünschen abhängig. Ein Budget sollte man dafür von Beginn an einplanen, wenn man nicht ewig auf eine Baustelle vor der Tür starren möchte.
2. Kosten für Wege zum Haus
Zu einer schönen Umgebung gehört auch ein Weg, der zum Haus führt. Auch hier fallen die Kosten natürlich ganz individuell und nach Größe des Grundstückes an.
Zu einer schönen Umgebung gehört auch ein Weg, der zum Haus führt. Auch hier fallen die Kosten natürlich ganz individuell und nach Größe des Grundstückes an.
3. Carport oder Garage errichten
Wer sich ein Haus baut, möchte meist auch sein Auto trocken unterbringen. Die Kosten für den Bau einer Garage oder eines Carports sollten daher zum eigentlichen Hausbau hinzugerechnet werden – damit am Ende keine bösen Überraschungen die Freude am neuen Eigenheim trüben.
Wer sich ein Haus baut, möchte meist auch sein Auto trocken unterbringen. Die Kosten für den Bau einer Garage oder eines Carports sollten daher zum eigentlichen Hausbau hinzugerechnet werden – damit am Ende keine bösen Überraschungen die Freude am neuen Eigenheim trüben.
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Welche Erfahrungen haben Sie beim Hausbau gemacht? Auf welche im Vorfeld meist unerwarteten Baunebenkosten sind Sie noch gestoßen? Wie teuer kam Sie das Bauen?
Welche Erfahrungen haben Sie beim Hausbau gemacht? Auf welche im Vorfeld meist unerwarteten Baunebenkosten sind Sie noch gestoßen? Wie teuer kam Sie das Bauen?