Ouvrir un toit : quelles sont les autorisations nécessaires ?
Ne vous lancez pas sans connaître les démarches et règles qui s'appliquent
L’ouverture d’un toit est de nature à transformer radicalement votre lieu de vie, tant par l’afflux de lumière qu’elle va lui procurer que par l’espace qu’elle va accroître. Mais avant de valider de tels travaux, faites-vous accompagner par un spécialiste de l’aménagement et soyez au fait des démarches légales nécessaires.
Les autorisations
Mais avant d’ouvrir un toit et lui apporter des modifications majeures plusieurs autorisations sont en effet nécessaires :
Mais avant d’ouvrir un toit et lui apporter des modifications majeures plusieurs autorisations sont en effet nécessaires :
- Règlement de copropriété : Si vous vivez en immeuble, consultez le règlement de copropriété et assurez-vous d’obtenir l’accord des copropriétaires avant de commencer les travaux. Il est nécessaire de convoquer l’assemblée générale et de s’assurer les voix de la majorité des copropriétaires. Notez qu’il peut être judicieux de consulter préalablement vos voisins pour éviter tout conflit futur, même si cela n’est pas une obligation légale.
- Déclaration préalable de travaux : Pour des travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment comme le changement de tuiles ou l’ajout d’une fenêtre de toit, une déclaration préalable de travaux est suffisante. Elle doit être déposée à la mairie de la commune où se situe le bien.
- Permis de construire : Si les travaux modifient la structure ou la façade du bâtiment, ou s’ils entraînent un changement de destination (par exemple, transformer un grenier en pièce à vivre), un permis de construire sera exigé.
- Bâtiments classés ou en zone protégée : Si votre bâtiment est inscrit comme monument historique, ou si vous êtes dans une zone protégée, des autorisations spécifiques sont alors nécessaires. Dans ces cas, l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) doit donner son accord, ce qui est le cas à Paris intra muros par exemple.
Le respect du PLU
L’obtention de ces autorisations est corrélée avec le respect des règles d’urbanisme en vigueur dans la commune concernée.
La première étape consiste à obtenir une copie du Plan local d’urbanisme (PLU). Vous pouvez généralement le consulter en mairie ou sur le site internet de votre commune (si elle le propose en ligne) et aussi sur le site Géoportail.
Dans la partie du PLU consacrée à votre zone, recherchez les articles qui traitent des modifications de toitures ou des ouvertures de toit (comme les fenêtres de toit, lucarnes, etc.). Ces articles préciseront si de telles ouvertures sont autorisées, sous quelles conditions, et si des limitations sont en place (par exemple, concernant la taille, la forme, la position, etc.).
N’oubliez pas que même si le PLU autorise les ouvertures de toits, vous devrez généralement effectuer une déclaration préalable de travaux ou obtenir un permis de construire avant d’entamer les modifications.
L’obtention de ces autorisations est corrélée avec le respect des règles d’urbanisme en vigueur dans la commune concernée.
La première étape consiste à obtenir une copie du Plan local d’urbanisme (PLU). Vous pouvez généralement le consulter en mairie ou sur le site internet de votre commune (si elle le propose en ligne) et aussi sur le site Géoportail.
Dans la partie du PLU consacrée à votre zone, recherchez les articles qui traitent des modifications de toitures ou des ouvertures de toit (comme les fenêtres de toit, lucarnes, etc.). Ces articles préciseront si de telles ouvertures sont autorisées, sous quelles conditions, et si des limitations sont en place (par exemple, concernant la taille, la forme, la position, etc.).
N’oubliez pas que même si le PLU autorise les ouvertures de toits, vous devrez généralement effectuer une déclaration préalable de travaux ou obtenir un permis de construire avant d’entamer les modifications.
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Les règles d’implantation des fenêtres de toit
L’implantation de fenêtres et verrières de toit, appelées communément « Velux », est soumise à des règles d’urbanisme qui garantissent notamment la vie privée et limitent les nuisances entre voisins. Voici un aperçu des règles générales, qui peuvent varier selon les PLU ou les règlements spécifiques à chaque commune :
L’implantation de fenêtres et verrières de toit, appelées communément « Velux », est soumise à des règles d’urbanisme qui garantissent notamment la vie privée et limitent les nuisances entre voisins. Voici un aperçu des règles générales, qui peuvent varier selon les PLU ou les règlements spécifiques à chaque commune :
- Distance minimale par rapport à la propriété voisine : Généralement, si la fenêtre ou verrière donne directement (en vue droite) sur la propriété du voisin, une distance minimale de 1,90 mètre doit être respectée entre la fenêtre et la limite séparative. Si la fenêtre est en vue oblique (c’est-à-dire qu’elle ne donne pas directement sur la propriété voisine), une distance minimale de 0,60 mètre est souvent requise.
- Hauteur minimale : Des règles peuvent également stipuler qu’une fenêtre de toit ne doit pas être placée à moins de 1,80 mètre de hauteur par rapport au plancher intérieur. Cette règle vise à limiter les vues plongeantes directes sur les propriétés voisines.
- Surfaces maximales : Certains PLU imposent des restrictions sur la surface totale des ouvertures (fenêtres, verrières) par rapport à la surface habitable ou à la surface de la toiture.
- Aspect et intégration : Le PLU ou d’autres règlements locaux peuvent imposer des contraintes esthétiques afin que les fenêtres de toit s’intègrent harmonieusement au paysage urbain ou au bâtiment. Cela peut concerner la couleur, la forme, le matériau, etc.
- Bâtiments protégés ou zones spéciales : Dans les zones protégées, historiques ou dans le périmètre d’un monument historique, des restrictions supplémentaires peuvent s’appliquer. Dans ces cas, l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) doit donner son accord. C’est par exemple le cas dans Paris intra muros.
Enfin, sachez que quand la modification de toit est importante, le parcours légal peut être long et épineux. « Ce projet a posé un vrai défi réglementaire », affirme par exemple l’architecte Antonio Torres, qui a mis 6 mois à boucler les autorisations nécessaires à l’ouverture de ce duplex parisien de 70 m² par le toit, pour y intégrer une verrière de 3×3 mètres. Mais le résultat a clairement surpassé les attentes des maîtres d’ouvrage, car ouvrir un toit engendre de fait un effet « waouh » et une indéniable amélioration de l’habitat.
ET VOUS ?
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Patience et détermination ont été nécessaires pour faire aboutir ce projet loin d’être gagné. Par chance, la copropriété a validé l’ouverture du toit de l’immeuble et, contre toute attente, l’architecte des bâtiments de France m’a même conseillé d’intégrer une verrière plus grande ! La pose d’une immense fenêtre de toit motorisée, de 3,10 mètres de haut sur 2,30 mètres de large, a purement transfiguré les lieux, tant par l’apport de lumière que par la hauteur sous plafond sous verrière qui en ont découlé », témoigne l’architecte Mélanie Gonin, qui a acquis un grenier à Paris et l’a transformé pour sa famille en un somptueux duplex avec ouverture en plein ciel.
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