Avant/Après
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Avant/Après : 13 m2 bien optimisés pour un maximum de rentabilité
Acheter une surface minuscule en mauvais état engendre des frais de rénovation importants dont il faut avoir conscience
À Paris, étant donné le prix élevé de l’immobilier et celui, galopant, des travaux de rénovation, les particuliers ont tendance à positionner leurs investissements sur des surfaces de plus en plus petites. C’est le cas de ce couple de Parisiens quinquagénaires qui vient d’acquérir un 13 m² vétuste sur les pentes de Montmartre, dans le but de le mettre en location. Après avoir réalisé la démolition par eux-mêmes, les propriétaires préfèrent laisser la main à Aude Groshaeny, une professionnelle de l’aménagement qu’ils ont connue via un reportage sur le site Houzz, rompue à l’optimisation spatiale des endroits difficiles.
Avant. Le couple de propriétaires n’en est pas à son premier chantier de rénovation et, fort de ces expériences, se met rapidement en quête d’une architecte d’intérieur pour superviser les opérations, ce qui est évocateur des difficultés rencontrées.
Le bien souffre en effet de problèmes d’accès importants, promesse d’efforts exténuants pour le rénover. Situé au 4ᵉ étage sans ascenseur d’un immeuble ancien à la cage d’escalier particulièrement exiguë, il est desservi par une charmante ruelle du dédale montmartrois, la hantise des artisans !
Les propriétaires ont également une motivation d’ordre technique à se rapprocher d’une professionnelle aguerrie. « Ils avaient besoin de conseils thermiques car la chambre était une passoire classée F à l’achat. Ils souhaitent passer à D pour louer le plus cher possible. Il faut savoir que les appartements classés G sont désormais interdits à la location et ceux classés F ont un loyer encadré pour compenser la dépense thermique à laquelle devra se livrer le locataire », rappelle Aude.
Le bien souffre en effet de problèmes d’accès importants, promesse d’efforts exténuants pour le rénover. Situé au 4ᵉ étage sans ascenseur d’un immeuble ancien à la cage d’escalier particulièrement exiguë, il est desservi par une charmante ruelle du dédale montmartrois, la hantise des artisans !
Les propriétaires ont également une motivation d’ordre technique à se rapprocher d’une professionnelle aguerrie. « Ils avaient besoin de conseils thermiques car la chambre était une passoire classée F à l’achat. Ils souhaitent passer à D pour louer le plus cher possible. Il faut savoir que les appartements classés G sont désormais interdits à la location et ceux classés F ont un loyer encadré pour compenser la dépense thermique à laquelle devra se livrer le locataire », rappelle Aude.
Après. Outre cela, l’optimisation spatiale de cette chambrette vétuste, flanquée d’une salle de bains trop grande, est difficile à appréhender. « Ma cliente souhaitait caser dans 13 m² autant de fonctions que dans un appartement plus grand, mais le cloisonnement initial gênait la projection. Sa seule idée claire concernant le plan était de récupérer les deux fenêtres dans la pièce de vie pour redonner de la lumière à la surface uniquement éclairée l’après-midi », poursuit-elle.
S’ajoute à tout cela la difficulté du suivi de chantier car, dans une surface aussi petite, l’intervention des corps de métiers doit être organisée à la file, rallongeant d’autant les délais.
Trouvez un architecte d’intérieur près de chez vous sur Houzz
S’ajoute à tout cela la difficulté du suivi de chantier car, dans une surface aussi petite, l’intervention des corps de métiers doit être organisée à la file, rallongeant d’autant les délais.
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Après. Après le décloisonnement total, l’idée de la propriétaire de réattribuer les deux fenêtres à la pièce de vie a été adoptée, ce qui a apporté un surcroît de luminosité indéniable.
Pour optimiser l’espace au plus juste, la professionnelle a, comme à son habitude, trituré l’espace à l’aide de ses outils de dessin 3D, mais le plan en L de la petite surface ne permettait guère de latitude. « Le lit s’est glissé face à la porte d’entrée et la cuisine s’est naturellement coulée entre les fenêtres sur le plus long mur », explique-t-elle.
Par facilité technique, la salle d’eau a été maintenue au fond de la surface et compactée. « Désormais, le regard voyage jusqu’au fond de l’appartement et cette nouvelle perspective a tout changé », convient l’architecte d’intérieur.
Pour optimiser l’espace au plus juste, la professionnelle a, comme à son habitude, trituré l’espace à l’aide de ses outils de dessin 3D, mais le plan en L de la petite surface ne permettait guère de latitude. « Le lit s’est glissé face à la porte d’entrée et la cuisine s’est naturellement coulée entre les fenêtres sur le plus long mur », explique-t-elle.
Par facilité technique, la salle d’eau a été maintenue au fond de la surface et compactée. « Désormais, le regard voyage jusqu’au fond de l’appartement et cette nouvelle perspective a tout changé », convient l’architecte d’intérieur.
En cours de chantier. Afin de gagner la classe thermique D, les vitrages d’origine ont été remplacés par des doubles vitrages PVC, le mur de façade calfeutré par 10 centimètres d’épaisseur de laine de verre et le reste des murs et le plafond ont été plaqués au plus juste en BA13 pour limiter la perte de surface. Au sol, un parquet stratifié a recouvert le carrelage existant, en pose flottante sur une sous-couche thermique et acoustique.
Après. Au niveau design, l’architecte d’intérieur a eu carte blanche, s’attachant à travailler sur la pérennité du projet. « Nous sommes partis sur des coloris clairs, rehaussés par du noir et du bois qui permettent au plus grand nombre de se projeter. Nous avons utilisé des matériaux de qualité qui seront durables en location, comme les plans en contreplaqués recouverts de Fenix ou le chêne massif » partage-t-elle.
Une fois ces grands axes esquissés, l’architecte d’intérieur a travaillé dans le détail pour apporter des éléments valorisant l’optimisation spatiale et esthétique.
Ainsi, afin de ne pas avoir un visuel immédiat sur le lit en entrant, elle a proposé de séparer l’espace tout en légèreté, au moyen d’un claustra en tasseaux de chêne massif. Il a été réalisé sur mesure par un menuisier de l’Allier sur la base de ses plans. S’y adosse un placard épicier de faible profondeur, tandis qu’à la suite une colonne sert de vestiaire d’entrée et de rangement pour l’aspirateur.« Elle cache également le compteur que l’on a légèrement déplacé. À l’origine, il gênait la pleine ouverture de la porte d’entrée », indique Aude.
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Ainsi, afin de ne pas avoir un visuel immédiat sur le lit en entrant, elle a proposé de séparer l’espace tout en légèreté, au moyen d’un claustra en tasseaux de chêne massif. Il a été réalisé sur mesure par un menuisier de l’Allier sur la base de ses plans. S’y adosse un placard épicier de faible profondeur, tandis qu’à la suite une colonne sert de vestiaire d’entrée et de rangement pour l’aspirateur.« Elle cache également le compteur que l’on a légèrement déplacé. À l’origine, il gênait la pleine ouverture de la porte d’entrée », indique Aude.
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Bien que le coin nuit n’excède pas 6 m², l’architecte d’intérieur l’a rendu complet et confortable, équipé d’un lit simple transformable en deux places, de rangement et d’un bureau. Le seul radiateur (outre le sèche-serviettes) s’est glissé à l’arrière du placard.
Aude a également travaillé l’optimisation budgétaire en se basant sur des caissons en kit améliorés par une customisation sur mesure. Ainsi la colonne de rangement Pax d’Ikea de (2,36 mètres de haut × 50 centimètres de large × 60 centimètres de profondeur) a été habillée de façades de la marque espagnole Cubro, tout comme le mobilier de cuisine.
Aude a également travaillé l’optimisation budgétaire en se basant sur des caissons en kit améliorés par une customisation sur mesure. Ainsi la colonne de rangement Pax d’Ikea de (2,36 mètres de haut × 50 centimètres de large × 60 centimètres de profondeur) a été habillée de façades de la marque espagnole Cubro, tout comme le mobilier de cuisine.
Pour optimiser l’espace et offrir un bon degré de personnalisation, la bibliothèque a en revanche été fabriquée sur mesure avec des crémaillères contrastantes. « Celle-ci peut servir à augmenter la capacité du dressing grâce à des paniers où l’on peut ranger les vêtements pliés », souligne-t-elle.
Outre les problèmes classiques inhérents à la rénovation de petites surfaces, ce chantier de début 2022 a été compliqué par les durées d’approvisionnement des matériaux (fenêtres, façades de meubles, robinetterie…) allongées, si ce n’est carrément par des ruptures de stock.
Ainsi, le lit malin choisi chez Ikea pour limiter l’addition a donné des sueurs froides à tout le monde. « Nous tenions à ce lit gigogne qui peut se transformer en lit double et présente également un tiroir de rangement au ras du sol. Mais au moment de passer commande, le produit n’était plus en réassort. Ma cliente est partie elle-même chercher à Ikea Reims l’un des rares modèles restant en stock ! » raconte Aude. Des coups durs qui lui ont donné encore plus envie de se mettre au défi : « On se sent pousser des ailes pour des clients prêts à tout pour faire avancer leur projet ! » s’enthousiasme-t-elle.
Ainsi, le lit malin choisi chez Ikea pour limiter l’addition a donné des sueurs froides à tout le monde. « Nous tenions à ce lit gigogne qui peut se transformer en lit double et présente également un tiroir de rangement au ras du sol. Mais au moment de passer commande, le produit n’était plus en réassort. Ma cliente est partie elle-même chercher à Ikea Reims l’un des rares modèles restant en stock ! » raconte Aude. Des coups durs qui lui ont donné encore plus envie de se mettre au défi : « On se sent pousser des ailes pour des clients prêts à tout pour faire avancer leur projet ! » s’enthousiasme-t-elle.
Après. Côté cuisine, trois caissons Metod d’Ikea de 60 centimètres de large ont été parés de façades Cubro dont la tranche de contreplaqué, laissée apparente, crée un motif discret et contrastant qui rythme l’espace épuré. Les tiroirs du meuble d’entrée assorti servent à stocker la vaisselle et les casseroles.
Sous le linéaire de cuisine se cache un frigo top, une lavante séchante et des poubelles de tri. « Pour offrir un plan de travail plus vaste, le domino à induction est nomade », précise Aude.
Un four micro-ondes a également été prévu au dessus du plan. « Encore une difficulté de livraison post Covid ! Au dernier moment, nous avons dû installer un matériel posable, car le modèle encastrable de chez Ikea sélectionné était aussi en rupture de stock… » déplore-t-elle.
Sous le linéaire de cuisine se cache un frigo top, une lavante séchante et des poubelles de tri. « Pour offrir un plan de travail plus vaste, le domino à induction est nomade », précise Aude.
Un four micro-ondes a également été prévu au dessus du plan. « Encore une difficulté de livraison post Covid ! Au dernier moment, nous avons dû installer un matériel posable, car le modèle encastrable de chez Ikea sélectionné était aussi en rupture de stock… » déplore-t-elle.
Pour animer le blanc des façades et trancher avec les plans en Fenix noir mat, la professionnelle a proposé cette crédence en faïence bosselée brillante qui a beaucoup plu aux propriétaires.
Le Fenix en cuisine : Pourquoi les pros l’apprécient ?
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Installé devant la fenêtre pour profiter de la vue dégagée, le bureau sert aussi de table à manger. La nouvelle fenêtre a été choisie avec une imposte fixe dans cette optique.
De l’autre côté de la petite surface, se profile la salle de bains, minimaliste derrière sa porte en chêne massif fabriquée par un menuisier.
Plus de photos de petites salles d’eau sur Houzz
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La porte a été ajourée pour favoriser la ventilation de la salle d’eau avec une plaque d’acier dédiée au coffrage des radiateurs, car il n’était pas possible d’intégrer une VMC.
Pour contrebalancer l’exiguïté de la salle d’eau, on l’a traitée avec de beaux matériaux. « Nous n’avons pas sélectionné des carreaux de grande enseigne mais du grès cérame de qualité professionnelle. Cela s’est ressenti sur les découpes plus propres et nous avons eu moins de pertes de matière », note cette architecte d’intérieur attentive à travailler dans une démarche la plus durable possible.
Zoom sur la douche de 55 × 60 centimètres au receveur carrelé avec soin dans la continuité des murs. Au sol, un terrazzo ajoute un discret motif moucheté très tendance. Les toilettes sont des modèles suspendus Geberit, avec cuvette courte gain d’espace.
« Le succès final de cet aménagement vient de la compréhension immédiate par mes clients des contraintes imposées par une petite surface. Ils ont débloqué à ma demande une enveloppe travaux de 50 000 euros, soit près de 3 850 euros par m², le double du prix d’une rénovation classique, et ont dû patienter six mois, dont trois pour la conception et trois pour les travaux, ce qui est également proche du double d’un chantier normal », partage Aude en fin de visite.
Vous l’aurez compris, pour les raisons que nous avons évoquées, rénover une petite surface peut vite se transformer en casse-tête pour ne pas dire en cauchemar, et seule l’association d’un confortable budget et d’un professionnel aguerri vous garantira, comme ici, un résultat vraiment maîtrisé. Les objectifs de cette famille ont d’ailleurs été largement atteints puisque deux jours seulement après la mise en location, la surface a trouvé preneur, au prix espéré, prenant en compte l’amortissement de ces travaux.
ET VOUS ?
Que pensez-vous de cette rénovation ?
Vous l’aurez compris, pour les raisons que nous avons évoquées, rénover une petite surface peut vite se transformer en casse-tête pour ne pas dire en cauchemar, et seule l’association d’un confortable budget et d’un professionnel aguerri vous garantira, comme ici, un résultat vraiment maîtrisé. Les objectifs de cette famille ont d’ailleurs été largement atteints puisque deux jours seulement après la mise en location, la surface a trouvé preneur, au prix espéré, prenant en compte l’amortissement de ces travaux.
ET VOUS ?
Que pensez-vous de cette rénovation ?
Qui vit ici : cette studette se destine à la location
Superficie : 13 m²
Emplacement : sur les pentes de Montmartre (Paris 18ᵉ)
Durée des travaux : 3 mois d’étude et 3 mois de travaux, livraison juin 2022
Architecte d’intérieur : Aude Groshaeny de Décodage Création
Budget : 50 000 euros (travaux + ameublement + luminaires) hors honoraires
Photos : Laura Innocente